2、計(jì)算方法

對(duì)于購房者來說，兩種方式的不同會(huì)產(chǎn)生非常不一樣的結(jié)果。那么怎么選擇適合自己的方式呢？首先是要清楚二者的計(jì)算方法——

① 等額本息

每月還款數(shù)額計(jì)算公式如下圖所示：

P:貸款本金  R:月利率（年利率/12） N:還款期數(shù)

② 等額本金

它最大的特點(diǎn)是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。

計(jì)算公式為：

每月還本付息金額=（本金/還款月數(shù)）+（本金-累計(jì)已還本金）×月利率

每月本金=總本金/還款月數(shù)

每月利息=（本金-累計(jì)已還本金）×月利率

還款總利息=（還款月數(shù)+1）×貸款額×月利率/2

還款總額=（還款月數(shù)+1）×貸款額×月利率/2+ 貸款額

注意：在等額本金還款方式中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

③ 計(jì)算舉例

? 貸款金額較少且年限較短的情況：

舉例一：貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限10年；

等額本息：10年后還款151750.84元，總利息31750.84元；

等額本金：10年后還款149403.00元，總利息29403.00元；

兩者差額：2347.84元/10年，一年才差235元。

舉例二：貸款50萬元，年利率4.86%，還款年限20年；

等額本息：20年后還款782695.68 元，總利息282695.68 元；

等額本金：20年后還款744012.50 元，總利息244012.50 元；

兩者差額近3.86萬元。

?貸款金額和年限增加后，兩者的差距就顯現(xiàn)了：

舉例三：貸款100萬元，年利率4.86%，還款年限30年；

等額本息：30年后還款1901873.28 元，總利息901873.28元；

等額本金：30年后還款1731025.00 元，總利息731025.00元；

兩者差額近17萬元。

舉例四：貸款200萬元，年利率4.86%，還款年限30年；

等額本息：30年后還款3803746.56 元，總利息1803746.56 元；

等額本金：30年后還款3462050.00 元，總利息1462050.00 元；

兩者差額近34萬元。

總結(jié)：貸款越多、年限越長、利率越高，利息相差越多，等額本金還款的總利息更少。